织政发〔2019〕16号

关于印发《织里镇居住小区物业管理综合实施方案（试行）》的通知

各街道办事处，各驻织部门，各大办，各行政村、社区：

《织里镇居住小区物业管理综合实施方案（试行）》已经镇政府审议通过，现印发给各部门，请按照要求严格执行。

湖州市吴兴区织里镇人民政府

2019年3月5日

织里镇人民政府办公室           2019年3月5日印发

织里镇居住小区物业管理综合实施方案

（试行）

织里镇全镇范围内现有居住小区69个，其中封闭式小区23个，开放式小区46个。开放式小区目前全部由环卫代管，环境卫生保洁情况良好，主要问题集中在基础设施老旧，地下管网不通等问题。封闭式小区现有物业企业管理和业主自管两种管理模式，物业公司管理水平参差不齐，业主自管小区人员配备不足，大部分小区存在卫生保洁情况差，路面清扫不彻底，车辆无序停放，地下停车位利用率低，物业费收缴率低，物业维修金由于历史原因未缴或未足额缴纳等问题，物业管理服务无法满足小区业主的基本物业服务需求。为进一步加快城市精细化管理向纵深推进，按照湖州中心城区精细化管理物业考核细则，根据相关法律法规结合织里镇实际，通过先行试点，实行分类分阶段逐步推进，使居住小区综合管理工作走向良性循环，实现常态化管理和服务，总体方案如下：

一、创新模式，成立物业管理服务站（点）

按照《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》（湖政办发【2018】59号）文件，结合我镇实际，以街道为单位，成立4个街道物业管理服务站，由街道确定一名副主任分管（原则上为负责城市精细化管理工作的街道班子人员）；以社区管辖范围为依据，界定物业管理服务区域，成立17个社区物业管理服务点，负责辖区内居住小区的物业管理工作，服务点实行社区主任负责制。

二、实施分类管理，分步推进

1.卫生保洁管理小区。46个开放式小区由社区物业管理服务站（点）进行统一管理，实施卫生保洁管理，由欣环卫按照原环卫清扫标准进行环境卫生保洁代管，确保开放式小区整洁度和楼道整洁度。待条件成熟后对镇区范围内的开放式居住小区以收取综合保洁费的形式实施综合管理。

2.专业物业管理小区。对14个已建且有物业管理的居住小区，由已选聘的物业服务企业进行专业物业管理，街道物业管理服务站和社区物业管理服务点负责日常监督、管理和考核工作。2019年起按照《湖州中心城区精细化管理小区物业考核细则》对物业服务企业进行考核，对存在问题的，约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书，督促限期改正；物业服务企业履职不到位的，按规定列入物业服务企业信用信息管理档案，与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等直接挂钩。

3.新建小区物业管理。对新建小区项目规划总建筑面积在3万平方米以上的，由业主委员会或社区按照《湖州市前期物业管理招投标暂行办法》选聘物业服务企业，物业管理标准须达到一级，实行续聘的不得低于前期物业标准。

4.物业服务站（点）临时代管小区。对目前没有物业企业管理又未能成功选举业委会的封闭式小区，由物业管理服务站（点）进行代管。通过成立小区物业管理临时工作组，集中力量收缴相关费用，集中力量对小区进行洁化美化绿化等一系列改造，做到“把地扫干净，把车停整齐，把钱收上来”，使小区面貌焕然一新，提高业主满意度和认同感，形成可持续发展的良性循环，临时代管期内选出业委会并按规定选聘有资质的物业公司进行长效管理。

三、完善机制，长效管理

进一步理顺镇、街道、社区居住小区物业管理工作关系，建立居住小区管理工作领导小组，明确工作职责，形成“党委政府领导、街道社区管理、相关部门协同、主体单位落实”的管理机制。居住小区物业管理工作与社区网格融合，支持楼长制等自治管理，全面强化党建引领。同时建立居住小区物业管理考核机制，通过考核，发现问题，解决问题。

附件：1.织里镇居住小区物业管理领导小组成员名单

2.织里镇物业服务站（点）临时代管小区工作流程

3.织里镇物业服务企业考核公约

附件1

织里镇居住小区物业管理领导小组成员名单

组      长：陈勇杰

常务副组长：沈国强  沈  滨

副  组  长：周兴强  张  力  周郑洁  舒忠明  黄  栩

刘玉军  温绿琴  潘斌松  何  良  臧  健

闵为民

组  员：马姚靖（党群办）      沈哲婷（宣教文办）

徐  挺（城建办）       巩玉虎（综治办）

吴  谦（信访分局）    胡琼琼（镇财政局）

黄国良（行政执法分局）干练勇（公用事业办）

沈建林（安监办）      李  亮（环卫所）

池建新（精管办）      赵爱伟（公安分局）

张旭慧（国土分局）    孙湘山（市场监管分局）

王彦平（消防大队）    孔剑萍（织里法庭）

王云兵（振兴街道）    顾战琴（利济街道）

施旭峰（织里街道）    程明强（晟舍街道）

张海峰（电力所）      高新荣（水务集团）

舒文建（法律顾问）

领导小组下设办公室，由池建新兼任办公室主任，李红为副主任，办公室成员为吴卫荣、练荣昌。

附件2

物业服务站（点）临时代管小区工作流程

织里镇辖区内的老旧封闭式小区内无物业企业管理也无业委会管理的，2019年第一季度内由各街道社区通知召开业主大会筹备成立业主委员会，如未能选举成立业主委员会的由辖区(街道)社区物业管理服务(站)点实行代管，实行代管期间由街道社区代行使业主委员会职权；临时代管时间一般为3-6个月。临时代管期间，成立小区物业管理临时工作组，强化小区物业管理能力，集中各方力量对老旧小区进行洁化美化绿化等一系列整改或改造，做到“把地扫干净，把车停整齐，把钱收上来”，使小区面貌焕然一新，提高业主满意度和认同感。整改或改造后的老旧小区，物业管理服务（站）点积极协助召开业主大会，由业主大会选聘物业服务企业对小区进行专业物业管理，形成良性长效管理工作机制和小区管理目标。临时代管小区具体工作流程如下：

一、成立临时工作组

1.由街道社区牵头、抽调辖区的公安、执法、环卫、综治等部门人员力量，组建临时小区物业管理工作组，街道分管领导任组长。2.组织发动全体业主，选举产生各幢楼的楼长（建议由业主中的社区党员、机关干部、村干部、企事业工作人员、热心公益事业的志愿者担任），参与临时工作组工作，对涉及小区物业管理的整改、改造等重大事项献计献策和发动宣传，做到“小区是我家，爱护靠大家”理念深入全体业主，提升全体业主的文明思想意识和文明素质。3.全面强化党建引领，充分发挥党员先锋模范作用。4.为下一步业主委员会选举储备管理人员库。

二、解决遗留问题（临时工作组进驻后）

对拖欠物业费进行集中追缴。通过发放缴费通知书进行限期缴费；为保障业主出入安全，有条件的小区可采取电梯门禁、出入门禁刷卡等方式进行管理；对个别无理由拒不缴纳物业费的，将纳入个人征信系统，经做工作仍不缴费的业主，按照法律程序，以发律师函（以社区为主体进行起诉）的形式依法予以追缴，并追缴滞纳金和相关利息。

三、进行整改和部分基础设施改造（临时工作组进驻后6个月内）

针对老旧小区的综合环境（主要是环境卫生、小区杂物乱堆放、毁绿种菜、车辆乱停）进行整改，并对小区破损路面、停车位、电瓶车充电棚等基础设施进行改造，解决小区停车、电瓶车充电等问题，切实解决老旧小区业主反映强烈，关乎业主居住、出行、生活的普遍问题，获得大多数业主认同和满意。

四、成立业委员会（临时工作组进驻后3个月内）

没有业委会的老旧小区由临时工作组和区镇有关部门指导、组织下筹备成立业委会；业委会过期的，在临时工作组指导下按照规定流程进行换届。新选举产生的业委会候选人员建议由业主中的社区党员，机关干部、村干部、企事业工作人员和热心于公益事业的业主中产生。

五、规范收费标准（临时工作组进驻后6个月内）

通过业主大会讨论决定，临时代管小区物业服务费的收费标准，报区物价局核准和区住建局备案后，在小区内予以公布，并按照有关规定公布物业服务费收支情况。

六、选聘物业服务企业（临时工作组进驻后展开）

在临时工作组和区级有关部门的指导下，通过业主大会选聘物业服务企业，由业主委员会与物业服务企业签订合同。物业服务企业接手小区物业管理工作后，临时工作组做好有关材料、资料交接工作，待物业服务企业正常运作和业主委员会成立后临时工作组撤销。选聘入驻的物业服务企业按合同约定对小区进行物业管理并接受街道社区日常监督、考核。

附件3

织里镇物业服务企业考核公约

为推动织里镇物业服务市场向市场化、专业化、规模化发展，提高物业管理水平，提供规范的高品质物业服务管理，根据《浙江省物业管理条例》《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》（湖政办发[2018]59号）和国家有关法律、法规，结合本镇实际，特制定织里镇物业服务企业考核公约，请镇区范围内各物业服务企业贯彻执行（如市、区有新规定，参照新规定执行）。

1.建立物业服务企业考核制度。自2019年1月起，按照《湖州中心城区精细化管理小区物业考核细则》（湖城管办〔2018〕1号）对所辖区内居住小区的物业服务企业进行百分制考核，采取单月巡查，双月考核模式。对巡查中存在问题的，由街道下发书面整改通知书限期整改；对双月考核成绩排名后三名的，由街道社区约谈物业服务企业法定代表人或负责人；对双月考核最后一名的，由镇社管科约谈物业服务企业法定代表人或负责人。

2.考核结果应用。按照双月考核成绩，对全镇涉及居住小区物业服务企业进行排名通报；每半年将全镇物业服务企业双月考核成绩通报镇城建办、镇财政局、镇行政审批管理办；将履职不到位的企业，按规定列入物业服务企业信用信息管理档案，与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等直接挂钩。

双月考核两次排名最后一名或者半年度综合排名最后一名且达不到考核合格成绩的物业服务企业，又未及时自行整改的列入镇区不诚信企业名单，同时通报区住建局，镇城建办、镇财政局、镇行政审批管理办及各镇区街道；将全年综合考核前3名的物业服务企业，通报给镇城建办、镇财政局、镇行政审批管理办，在招投标等环节给予适当加分（1-3分）、优先考虑。

3.推行和完善物业服务履约保证金和物业服务信用保证金制度。推行和完善物业服务履约保证金和物业服务信用保证金制度，保障物业服务企业按照物业合同约定提供物业服务。织里镇区范围内新建小区项目前期物业服务企业缴纳物业服务履约保证金，缴纳标准按照相关规定标准执行；旧项目小区物业服务企业参照履约保证金缴纳标准按照小区建筑面积缴纳物业服务信用保证金。

物业服务信用保证金的缴纳标准：建筑面积小于3万平方米的，缴纳物业服务信用保证金3万元；建筑面积在3-5万平方米之间的，缴纳物业服务信用保证金5万元；建筑面积在5万平方米以上的，缴纳物业服务信用保证金10万元。

4.物业服务履约保证金和物业服务信用保证金的管理及使用。物业服务履约保证金由吴兴区住建局收取并统一保存管理（有新规定出台，按新规定执行）；物业服务信用保证金由属地社区收取纳入镇财政专项账户统一保存管理。物业服务企业未按照物业合同履行职责的，由街道社区代履行所产生的费用从物业服务履约保证金或物业服务信用保证金中扣除，下一年度补齐。物业服务企业未按照检查或考核要求进行整改的，由街道社区代履行所产生的费用从物业服务履约保证金或物业服务信用保证金中扣除，下一年度补齐。

5.完善物业管理机制，落实长效管理体制。充分发挥街道社区党组织核心作用，积极构建社区党组织领导下的物业管理机制；街道社区要以日常监督考核和重点整治相结合，按照居住小区精细化管理的标准和要求，落实长效管理机制加强小区长效管理；物业服务企业要切实履行物业服务合同，积极接受小区业主监督，对小区涉及民生急需解决的困难问题，物业服务企业应上报至社区，由街道社区牵头，联合公安、消防、市场监管、综合行政执法等相关部门与物业公司进行联合整治，共建美丽家园。