【部门负责人解读】《关于加强吴兴区住宅小区市场化物业管理工作的指导意见(试行)》解读

为进一步加强住宅小区市场化物业管理和服务，强化物业管理各方主体责任，规范物业服务企业经营行为，带动提升全区物业服务质量和水平，结合我区实际，起草《加强吴兴区住宅小区市场化物业管理工作的指导意见(试行)》。现对有关内容解读如下：

问题1：新文件的实施范围？哪些小区适用《指导意见》的各项条款？

答：《指导意见》适用于吴兴区符合城市规划要求统一建设，基础配套设施齐全，2000年后建成并投入使用，实施市场化物业管理一年以上，入住率或使用率达30%以上的住宅小区。不含“准物业”管理小区，政府补贴管理的公租房、廉租房和拆迁安置房小区，以及业主和业主委员会自行管理的小区。

本指导意见所称市场化物业管理，是指业主或开发商通过选聘市场化物业服务企业，对物业管理区域的房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生及相关秩序的活动。

联系科室：房管科，联系电话：0572-2595853。

问题2：物业服务企业在吴兴区接管项目需要什么条件？如何获得《吴兴区物业服务项目经理上岗证》？

答：吴兴区辖区所有市场化物业服务小区实行物业服务项目经理负责制。

本指导意见所称物业服务项目经理，是指由物业服务企业委派、担任物业服务项目的负责人。

吴兴区辖区的物业服务项目经理应经过区物业主管部门专业培训，经考核取得《吴兴区物业服务项目经理上岗证》，才能上岗。

联系科室：房管科，联系电话：0572-2595853。

问题3：如何规范物业服务企业经营行为？

答：健全物业服务市场监管体系。完善物业服务招投标制度，建立公开公平公正的市场秩序；选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案并经业主大会会议表决通过。开发商和业主委员会选聘物业服务企业的招标文件应报区物业主管部门备案，在区物业主管部门指导下通过招投标方式选聘物业服务企业。

落实物业服务企业和《物业服务合同》备案管理制度。

非本市物业服务企业或新设立的物业服务企业在我区承接物业服务项目时，先向区物业主管部门报备。

推荐使用《物业服务合同》示范文本，规范服务双方的权利和义务。新签、续签、或内容有变更的《物业服务合同》，物业服务企业在15日内报区物业主管部门、街道（乡镇）和社区居（村）民委员会进行备案。在《物业服务合同》备案时应提交物业服务企业选聘相关流程记录、公示记录。

推行物业服务履约保证金制度。履约保证金相关内容应在物业服务合同中予以约定，并缴纳在属地街道办事处（乡镇人民政府），缴纳标准可参照《湖州市前期物业管理招标投标办法》的相关规定执行。

联系科室：房管科，联系电话：0572-2595853。

问题4：小区物业服务费价格如何合理定价？有哪些方法途径？

    答：物业费由业主或业主委员会和物业服务企业按“质价相符”的原则进行协商，并在《物业服务合同》中予以约定。新签的《物业服务合同》，服务标准原则不得低于原合同标准且不得低于《湖州市区物业服务收费管理实施办法（试行）》（湖发改商价〔2012〕168号）文件规定的二级服务标准。

物业费指导价参照以下标准：

注：以上不包括电梯、增压水泵等高能耗设备运行消耗的能耗费。如有新的物业费定价文件出台，则按新文件执行。

根据小区不同的业态和精细化管理要求，街道办事处（乡镇）可委托湖州市物业管理协会专家对小区制定物业管理方案和合理定价，并推荐给小区业主大会作为参考。

联系科室：房管科，联系电话：0572-2595853。

问题5：如何加大物业费收缴力度？如何处理物业费欠缴情况？

答：业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业费。

业主转让房屋时，应当与物业服务企业结清物业费，买受人应当督促出让人结清物业费。

在机关事业单位、国有企业党员干部职工中全面开展物业费集中清缴行动，对无正当理由仍拒不缴纳物业费的，由社区党组织统一记录反馈至街道（乡镇）党（工）委，报组织部门督促党员缴纳。

建立健全物业费纠纷处置机制，综合运用人民调解、法律诉讼等途径，有效提高物业费的收缴率。注重宣传引导，把按时足额缴纳物业费纳入社区公约。

物业服务费的拒交、欠交情况经属地街道（乡镇）调解认定后，纳入个人信用档案。

业主委员会应当会同物业服务企业在物业管理区域内定点定期向全体业主公示物业费缴纳情况。

联系科室：房管科，联系电话：0572-2595853。

问题6：小区公共收益的监督管理如何落实？

答：小区公共收益的分配、管理和使用由小区业主大会决定，并在《物业服务合同》里约定。公共收益由物业服务企业代管并单独列账，由社区党组织和业主委员会共同监管。

区物业主管部门每年抽取一定比例的小区，指导业主委员会对公共收益的收支情况进行审计，审计结果向全体业主公示，审计费用由区财政局全额补助。

《物业服务合同》终止时，区物业主管部门对小区公共收益的收支情况进行审计，审计结果向全体业主公示。

联系科室：房管科，联系电话：0572-2595853。

问题7：市场化管理的物业小区季度排名公布如何操作？

答：根据湖州市住房和城乡建设局《关于加强湖州中心城市住宅小区物业服务企业合同履约考核的实施意见》，每个季度对市场化管理的物业小区进行的考核排名，并将考核结果前十名和后十名向社会公布。

联系科室：房管科，联系电话：0572-2595853。

问题8：怎么开展物业服务项目经理信用信息评价工作，等级分布是怎么样的？

答：根据湖州市住房和城乡建设局关于《湖州市物业服务项目经理信用信息管理办法》，对项目经理进行信用等级评价。

按照《湖州市物业服务项目经理信用信息记分标准》，信用得分由高到低，分为优秀AAA、良好AA、合格A、基本合格B、不合格C五个等级。

联系科室：房管科，联系电话：0572-2595853。

问题9：物业服务企业和项目经理的奖惩有哪些？

答：综合住宅小区物业服务企业合同履约年度考核和物业服务项目经理信用评价结果等情况，对物业服务企业和物业服务项目经理考评并进行表彰、奖励和淘汰。

对优秀的市场化物业服务企业，区政府设立吴兴区住宅小区物业服务优秀奖，予以通报表彰。

对优秀的物业服务项目经理，区政府设立明星经理1名、金牌经理10名、银牌经理10名、铜牌经理10名，明星经理奖励10万元、金牌经理奖励3万元、银牌经理奖励2万元、铜牌经理奖励1万元；具体考评办法另行制定。奖励资金由区财政预算的物业管理专项经费开支。

对考评结果后10名的物业服务项目经理，予以通报批评。对最后5名项目经理，予以取消吴兴区物业服务项目经理资格。

    联系科室：房管科，联系电话：0572-2595853。