为进一步加强住宅小区市场化物业管理和服务，规范物业服务企业经营行为，维护物业管理各方主体的合法权益，带动提升全区物业服务质量和水平，根据《湖州市物业管理条例》、《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》（湖政办发〔2018〕59号）、《吴兴区人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》（吴政办发〔2019〕59号）和《吴兴区加强住宅小区市场化物业管理工作实施意见（试行）的通知》（吴政办发〔2020〕64号）等规定，结合我区实际，制定本实施方案。

一、工作目标

通过规范市场化物业管理小区物业费收费标准，创新物业费的分类使用、物业费收取和支付方式，加强对物业服务企业的监督考核等措施，计划用三年时间提高物业费收缴率，提升物业服务质量，提高业主满意度，实现物业服务行业良性发展。

二、实施范围

吴兴区符合城市规划要求统一建设，基础配套设施齐全，2000年后建成并投入使用，实施市场化物业管理一年以上，入住率或使用率达30%以上，实行市场化的住宅小区。

本方案所称市场化物业管理，是指通过选聘市场化物业服务企业，对物业管理区域的房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生及相关秩序的活动。

三、主要内容

（一）物业费的确定

1.物业费收费标准的确定

由物业服务行业协会监测并定期发布物业服务项目价格信息供业主参考。一般每三年发布一次。

一般样式如下：

在居（村）民委员会指导下，由业主共同决定本小区物业服务等级、具体收费标准。

2.物业费的组成

（1）基础服务包干费：

基础服务包干费一般占应收物业费总额的82%-90%，由业主大会在物业招标文件中明确投标金额上限，并在物业服务合同中注明中标金额。

基础服务包干费用途主要包括：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

②物业共用设施设备(消防、电梯、智能化弱电等)的维保费用；

③物业管理区域清洁卫生、垃圾分类、绿化养护、秩序维护费用；

④物业服务企业办公费用；

⑤物业服务企业固定资产折旧；

⑥物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑦依法依规应由物业服务企业缴纳的各项税金及费用；

⑧物业服务企业的利润。

（2）小额维修专项费：

小额维修专项费一般占应收物业费总额的6%-10%，由业主大会在物业招标文件中明确具体金额、维修内容，并在物业服务合同中注明。

小额维修专项费原则上指保修期届满后物业共用部位1000元以下、共用设施设备3000元以下的维修、更新费用。

一般以下维修项目可从小额维修专项费中支出：

当年度小额维修专项费有结余的，经业主大会或授权的业主委员会同意，并经居（村）民委员会复核，小区微改造、微整治工程项目也可在此项费用中支出。

小区公共收益经业主大会同意可提取部分或者全部用于补充小额维修专项费。

（3）其他杂费：

其他杂费一般占应收物业费总额的4%-8%，由业主大会在物业招标文件中明确具体金额、使用内容，并在物业服务合同中注明。

其他杂费一般包括：

①垃圾清运费；

②化粪池处理费；

③其他约定的费用。

电梯、增压水泵等高能耗设备运行消耗的能耗费，一般单独收取不计入物业费，每个合同年度结束时向业主公示收支情况，多退少补。

（二）物业费的收取

1.由居（村）民委员会开设辖区内小区物业费代管专户，分小区设子账户，物业服务企业收取的物业费存入专户。专户中资金由居（村）民委员会代管。每满一个合同年度，由街道组织审计代管专户资金收支情况，并向小区全体业主公示。

2.物业服务企业定期向居（村）民委员会、业主委员会提交物业费欠费住户清单，由居（村）民委员会进行抽查、监督。如抽查发现物业服务企业故意虚报、瞒报，则按物业服务合同约定立即解除合同，并自合同解除之日起该企业一年内不得在吴兴区范围内参与物业招投标、选聘续聘。

3.居（村）民委员会应全力支持并指导辖区内物业服务企业共同做好物业费收取工作，确保物业费应收尽收，收缴情况纳入街道对居（村）民委员会的考核。特困户、低保户、低保边缘户负担物业费确有困难的，居（村）民委员会应积极给予救济帮助。

4.缴纳物业费是业主的法定义务，业主应当按照物业服务合同缴纳物业费。物业费缴纳截止日期应在物业服务合同中载明。业主违反约定逾期不缴纳物业费的，居（村）民委员会、业主委员会可以向欠费业主所在单位、组织通报业主欠缴物业费信息，相关单位、组织应予以支持。拒不缴纳的，属地乡镇街道、物业服务企业等相关单位可采取公开曝光、申请法院支付令等多种措施支持物业费的收缴。

（三）物业费的使用

1.基础服务包干费：基础服务包干费分为固定费用和考核费用两部分。

①固定费用占基础服务包干费的70%，经居（村）民委员会同意，从收取的物业费中进行支付。

②考核费用占基础服务包干费的30%，在完整合同年度结束时，根据考核情况进行支付。专户内费用有结余的自动滚存至下一年度继续使用。

2.小额维修专项费、其他杂费：小额维修专项费、其他杂费在代管专户中设立专门科目，实行专款专用。事先由物业服务企业提交维修计划报业主委员会初审，居（村）民委员会批准。维修施工由业主委员会监督。完工后经业主委员会验收确认、居（村）民委员会审定，再予以结算支付。专户内费用有结余的自动滚存至下一年度继续使用。

（四）对物业服务企业的考核及结果运用

1.考核组成：考核由物业服务企业履约考核、居（村）民委员会考核、业主满意度考核三部分组成。其中物业服务企业季度履约考核得分占50%（其中业委会评分占40%，街道评分占30%，行业主管部门评分占30%），居（村）民委员会评价得分占20%，业主满意度测评占30%。新接项目未向行业主管部门合同备案的，行业主管部门评分应一票否决。

2.考核结果运用：根据上述办法计算出年度综合得分，年度综合得分≥90分的，全额支付考核费用；80≤年度综合得分＜90分的，按照80%支付考核费用；70≤年度综合得分＜80分的，按照60%支付考核费用；60≤年度综合得分＜70分的，按照40%支付考核费用；年度综合得分＜60分的，不予支付考核费用。

（五）物业服务企业的选聘

重新选聘或续聘的物业服务企业需符合以下条件：

1.业主在选聘或续聘物业服务企业时，需在招标文件和格式合同中明确物业费价格组成、物业费代管专户的设立、物业费的缴纳截止时间、使用、考核等相关内容。其中小额维修专项费金额、其他杂费金额在招标文件中具体明确，投标物业服务企业无需竞价。基础服务包干费设定控制价，物业服务企业可在控制价以下进行竞价。物业服务企业参与招投标、选聘续聘即视为认可上述内容和条件，并严格遵守。

2.物业服务企业在吴兴区参与招投标、选聘续聘的，凡吴兴区辖区内市场化小区物业服务企业，在一个自然年度内合同履约考核中上红榜、黑榜次数抵冲后仍出现三个（次）及以上黑榜的，由区主管部门进行发布，自发布之日起，该企业一年内不得在吴兴区范围内参与物业招投标、选聘续聘。对单个小区连续出现三次季度考核上黑榜的，街道、社区应督促业委会按合同约定解除物业服务合同。

（六）选优配强业主委员会

1.严格按照《关于全市业主委员会集中换届选举工作的指导意见》、《业主大会议事规则（示范文本）》等文件规定，像选优配强村组织书记和村级班子一样来选优配强业委会。同时业主委员会及成员还应符合以下条件：

①业主委员会主任原则上应由党员同志担任，建有家园支部的，原则上支部书记由业委会主任兼任。

②业主委员会成员中党员原则上占总人数的70%以上。（小区情况特殊的，经街道办事处（乡镇人民政府）同意，方可适当放宽。）

③业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会的指导监督下开展工作，重大事项报经街道（社区）党委同意后再提交业主大会讨论。

2.区委组织部、区纪委监委、区住建局联合组织开展业委会履职规范化大体检。对体检结果为优秀的业主委员会及业委会主任，分别授予“模范履职业委会”和“敬业为民业委会主任”称号表彰奖励。对体检结果不合格的业主委员会，由所属街道、社区负责组织整改。

（七）部门协调联动

根据《吴兴区人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》（吴政办发〔2019〕59号）文件，在吴兴区物业管理工作领导小组统筹协调下，相关职能部门和单位应当根据各自职责，加强行业监管，统合协调，形成齐抓共管的大物业管理工作格局，共同推进小区物业管理工作。

物价部门牵头制定前期物业费指导价格，会同住建部门指导协会发布行业信息价格，并进行动态调整。

宣传部门加强对物业服务企业和业主正反面典型宣传，推进形成“优质优价”、“契约履约”的良好社会氛围。

法院强化对物业欠费的诉讼受理，创新简易程序办理。

住建部门牵头公平公正严格做好物业服务企业合同履约的考核，制定出台格式合同、业主大会议事规则、收支凭证等示范文本。配合物价部门指导协会发布行业信息价格。

居（村）民委员会做好物业服务合同签订前的审查及代管专户的监管。

属地乡镇(街道)做好改革推进和社会稳定工作，并负责业委会选优配强工作。

（八）附则

准物业管理小区，政府补贴管理的公租房、廉租房和拆迁安置房小区，以及业主和业主委员会自行管理的小区，有条件的可参照本办法执行。

准物业管理小区在现行收费标准基础上，可适当逐步提高物业费收费标准，计划经过3年时间，调整到0.40-0.50元/建筑平方米·月。原由乡镇（街道）缴纳物业费的安置房小区，可参照准物业管理物业费标准向小区业主收取物业费。

四、组织实施

（一）动员部署阶段（2022年3月）

区、镇（街）两级分别召开动员部署会，统一思想，明确工作目标、工作要求、职责分工。

（二）组织实施阶段（2022年4月—2024年12月）

①2022年4月-2022年12月，各街道选取一个有条件的小区进行试点。

②2023年1月-2023年12月，各乡镇（街道）实施覆盖率不少于50%以上。

③2024年1月-2024年12月，各乡镇（街道）实施覆盖率达到100%。

（三）总结提升阶段（2025年1月-3月）

①对行动方案落实情况开展系统考核评估。

②评选并树立先进典型，大力广泛宣传。

③总结提炼先进经验，形成吴兴模式并进一步推广。

五、工作要求

（一） 加强组织领导。成立吴兴区住宅小区物业管理提升三年行动工作领导小组，区长任组长，分管住建的区领导任副组长，分管宣传、执法的区领导任副组长，成员由区府办、区委宣传部、区发改经信局、区住建局、区农业农村局、区文广旅体局、区市场监管局、区综合行政执法局、区法院、高新区、各街道（乡镇）等单位负责人组成。领导小组下设办公室（设在区住建局），局长兼任办公室主任。

（二）加强服务指导。区住建局、高新区、乡镇（街道）、物业行业协会要加强对社区、业委会和物业服务企业的工作指导，在业主大会的召开、物业服务合同的签订、代管专户的设立、物业费的收取和支付等方面积极协调配合，解决工作中存在的具体问题。

（三）加强宣传教育。各有关单位要加大对专项行动的宣传力度，充分利用电视、广播、报纸、互联网等媒体，采取多种形式、多种手段，开展针对性宣传活动。要注重发动物业服务企业、业委会和广大业主积极参与，努力营造支持改革的浓厚氛围。