一、制定背景

近几年来，我区城市化进程不断加快，小区规模不断扩大，小区物业管理体系日臻完善，物业管理服务行业实现较快发展，在完善小区治理、优化人居环境、提升城市品位中发挥了积极作用。但小区物业管理与人民日益增长的美好生活需要还存在一定的差距，还存在监管执法难到位、服务人员专业性不强、业主委员会履职缺位、业主自律意识不强等问题。

二、核心内容

（一）制定目的：明确强化物业管理各方主体责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，建立健全"统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调"的物业管理工作体制。

（二）制定依据：《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）、《中共浙江省委 浙江省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》（浙委发〔2018〕11号）、《中共湖州市委关于加强新时代城市基层党建工作的实施意见》（湖委发〔2018〕14号）、《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》（湖政办发〔2018〕59号）和《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）文件精神和《浙江省物业管理条例》

三、主要内容和执行标准

《吴兴区人民政府关于加强小区物业管理工作的实施意见》共4个部分，现就主要内容说明如下：

（一）第一部分，明确了加强小区物业管理工作的指导思想和发展目标。

（二）第二部分，实施物业管理的基本原则：

1.坚持创新改革，理顺管理机制。理顺物业管理体制机制、落实属地街道（乡镇）管理责任、加强社区（村）指导等重点任务，抓住物业服务企业行为规范、业主委员会自治作用发挥等关键环节，提升物业管理工作，保证物业服务正常运转。

2.坚持问题导向，破解难点问题。坚持问题导向、民生指向，从社会最关注、居民最关心的物业管理难题入手，采取多种措施着力破解，提升小区居住环境。

3.坚持突出重点，抓住关键环节。充分发挥职能部门、街道（乡镇）社区（村）、物业服务企业、业主委员会等各方主体作用，加强社区党组织的领导作用，综合运用管理方式，提升社区治理水平。

（三）第三部分，以执行市里《加强小区物业管理工作的实施意见》为主、结合我区实际适当补充调整，主要内容有：

一是构建社区党组织领导下的物业管理服务。充分发挥街道（乡镇）社区党组织领导核心作用，建立健全社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业公司议事协调机制。

二是规范业主委员成立程序和履职行为。在街道（乡镇）、社区党组织领导下推行社区居民委员会推荐符合条件的党员或社区居民委员会成员按法定程序加入业主委员会。在规范业主委员会成立程序上，明确对因客观原因未能选举产生业主委员会的，在属地街道（乡镇）指导监督下社区居民委员会代行业主委员会职责。在规范业主委员会行为上，明确社区居（村）民委员会对印章使用、财务管理予以监督，建立对小区业主委员会的监督考核制度。

三是健全物业服务市场监管体系和动态考核制度。在规范选聘物业服务企业的行为上，完善物业服务招投标制度，推行和完善物业服务企业的履约保证金制度。在建立物业服务企业动态考核制度上，明确区物业主管部门要会同街道（乡镇）每年开展半年度、年度2次集中检查考核。物业服务企业履职不到位的，按规定列入物业服务企业信用信息管理及信用评价，与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等直接挂钩。落实《物业服务合同》备案管理制度和强化物业服务企业内部教育培训。

四是完善物业费价格调整机制。在规范物业服务收费行为上，明确普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价；已取消政府指导价的，由价格主管部门会同物业主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准及相应的参考价。

五是建立物业服务费交纳个人诚信机制。在建立物业服务费交纳个人诚信机制上，明确物业服务费的拒交、欠交情况经属地街道（乡镇）或区级物业纠纷调解委员会调解认定后，纳入个人信用档案。党员干部、机关事业、国有企业单位职工欠交物业服务费的，由社区党组织报街道（乡镇）审核汇总后，函告所在单位党组织或上级党委组织部门。

六是完善物业管理纠纷多元化解机制。在建立物业管理纠纷多元化解机制上，主要是建立完善区级物业纠纷调解委员会，加强物业纠纷调委会人员、办公场所、运行经费等保障，通过建立物业管理纠纷联席会议制度和多种机制，解决各类纠纷问题。

（四）第四部分，提出了加强组织领导、明确职责分工、保障管理力量、加强督查考核和加强舆论宣传5个方面的保障措施。

四、适用范围和期限

（一）适用范围：全区相关物业工作。

（二）期限：从发布之日起施行。