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吴兴区人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见(吴政办发〔2019〕59号)
索引号: 330502/2019-2019090447 发文时间: 2019-08-23 09:34:09
公开方式: 主动公开 公开时限: 长期公开
文件编号: 吴政办发〔2019〕59号 发布机构: 吴兴区人民政府

EWXD01-2019-0004




兴区人民政府办公室关于

加强小区物业管理工作的实施意见


高新区管委会,各乡镇人民政府、街道办事处,区府各部门,区直各单位:

为加强我区小区物业服务规范化管理,切实提升物业管理服务水平,优化广大业主的居住环境,打造宜居宜业城市发展环境,根据《浙江省物业管理条例》、《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》、《中共浙江省委浙江省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》、《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》和《湖州市中心城市精细化管理实施意见》等文件精神,现就加强小区物业管理服务工作,经区政府同意,制定本实施意见。


一、指导思想

为进一步贯彻落实市委提出"湖州打造成长三角城市群的人居典范"目标,按照城市精细化管理要求,强化物业管理各方主体责任,推动物业管理重心下移,优化物业管理模式,建立健全"统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调"的物业管理工作体制,有序推进小区规范化、长效化管理,全面提升小区物业管理水平,让群众有更多的获得感、幸福感、安全感。

、基本原则

()坚持创新改革,理顺管理机制。理顺物业管理体制机制、落实属地街道(乡镇)管理责任、加强社区(村)指导等重点任务,抓住物业服务企业行为规范、业主委员会自治作用发挥等关键环节,提升物业管理工作,保证物业服务正常运转。

()坚持问题导向,破解难点问题。坚持问题导向、民生指向,从社会最关注、居民最关心的物业管理难题入手,采取多种措施着力破解,提升小区居住环境。

()坚持突出重点,抓住关键环节。充分发挥职能部门、街道(乡镇)社区(村)、物业服务企业、业主委员会等各方主体作用,加强社区党组织的领导作用,综合运用管理方式,提升社区治理水平。

三、主要措施

()构建社区党组织领导下的物业管理服务。充分发挥街道(乡镇)社区党组织领导核心作用,加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督。由社区党组织推荐党员业主或社区"两委"成员按规定程序参加业主委员会。建立小区业主委员会党员向所在社区党组织报到制度,推行物业公司党员组织关系转入所在社区党组织管理,在物业公司、业主委员会中建立党小组。建立社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业公司议事协商机制,督促业主委员会和物业服务企业履行职责。

()规范业主委员成立程序和履职行为。街道(乡镇)、社区选派人员作为业主委员会筹备组的组长,发挥好指导监督作用;在筹备成立或改选过程中,加强对筹备组和业主委员会人选进行资格审查,业主委员会人选应签写承诺书。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数二分之一的,由居民委员会代行业主委员会职责。业主委员会应当严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约,实施小区重大事项公开公示制度,规范印章管理和财务管理,业主大会、业主委员会印章可由业主大会、业主委员会委托社区居(村)民委员会保管,社区居(村)民委员会对印章使用、财务管理予以监督。属地街道(乡镇)要建立小区业主委员会监督考核制度,每年定期考核不少于一次。经考核不合格的或业主委员会有下列情形之一的:(1)业主委员会任期届满但拒不组织换届选举的;(2)业主委员会委员人数不足总数的二分之一的;(3)业主委员会存在违规违法行为或滥用职权的;(4)业主委员会无法履行工作职责,不实施小区重大事项公开公示制度经督促后拒不改正的、物业退出后无能力重新选聘的、物业服务费交纳率不足70%的;(5)法律、法规、规章规定的其他情形。属地街道(乡镇)要把考核结果或存在问题通告全体业主,在小区公示15天后,指导和监督召开临时业主大会,更换业主委员会委员、重新选举业主委员会。

()健全物业服务市场监管体系和动态考核制度。完善物业服务招投标制度,建立公开公平公正的市场秩序;开发商和业主委员会选聘物业服务企业的招标文件应报区物业主管部门备案,在区物业主管部门指导下通过招投标方式选聘物业服务企业。

区物业主管部门、街道(乡镇)建立对物业服务企业小区管理动态考核制度,每年开展半年度、年度2次集中检查考核。对存在问题的,约谈物业服务企业法定代表人或负责人,下发书面整改通知书,督促限期改正;物业服务企业履职不到位的,按规定列入物业服务企业信用信息管理及信用评价,与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等直接挂钩。物业项目实行项目经理责任制,项目经理应取得物业经理上岗证书,15万平方米以上物业项目每名项目经理原则上负责1个。落实《物业服务合同》备案管理制度,推荐使用《物业服务合同》示范文本,规范服务双方的权利和义务。

强化物业服务企业内部教育培训,加强员工队伍建设。各物业服务企业有组织、有计划对物业服务企业员工进行岗前职业技能培训,提高从业人员知识水平、专业技能、职业素养。开展业主满意度调查,创建和谐物管小区。各物业服务企业每年组织业主满意度调查不少于1次,征求业主及物业使用人对物业服务方面的意见建议,以诚恳的态度接受业主及物业使用人的批评建议,并及时改进。

()完善物业费价格调整机制。物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区(不包括别墅、排屋等高标准住宅)的前期物业服务收费实行政府指导价;非住宅物业、别墅等高标准住宅,以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价;业主委员会应当以每两年一次为调整周期,适时引导业主发起物业费价格调整表决,简化表决程序,形成业主购买物业服务的共识。

价格主管部门应当会同物业主管部门,按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则,确定物业服务各等级的基准值及其浮动幅度,并根据物业服务成本变动等因素适时调整收费标准,并定期向社会公布。

()建立物业服务费交纳个人诚信机制。物业服务费的拒交、欠交情况经属地街道(乡镇)调解认定后,纳入个人信用档案。党员干部、机关事业、国有企业单位职工欠交物业服务费的,由社区党组织报街道(乡镇)审核汇总后,函告所在单位党组织或上级党委组织部门。业主出租或转让物业,应当及时告知物业服务企业和业主委员会。办理物业产权交易手续时,买卖双方当事人应当就结清物业服务费及其它相关费用进行明确约定。

()完善物业管理纠纷多元化解机制。建立完善区级物业纠纷调解委员会,加强物业纠纷调委会人员、办公场所、运行经费等保障,切实发挥物调委作用。通过建立物业管理纠纷联席会议制度、分层分类分流调处机制、专业第三方评估机制,建立人民调解专家库、分析反馈制度,制定物业售后维保、小区停车难等物业纠纷典型问题处理指导规定等,进一步完善物业管理纠纷多元化解机制建设。

四、保障机制

()加强组织领导。成立吴兴区物业管理工作领导小组,分管副区长任组长,区府办副主任、区住建局、区综合执法局主要负责人任副组长,成员由区委组织部、区委宣传部、区信访局、区发改经信局、区教育局、区民政局、区司法局、区财政局、区住建局(区人防办)、区文广旅体局、区审计局、区生态环境分局、区综合执法局、区市场监管局、区公安分局、区消防大队、区自然资源和规划分局、各街道(乡镇)等单位分管负责人组成。领导小组下设办公室(设在区住建局),负责研究制定全区物业管理工作相关政策,部署重要活动,统筹协调重大问题。

()明确职责分工。强化区各部门小区物业管理工作职责,按照属地管理原则,各街道(乡镇)负责辖区内小区物业管理工作,健全组织,加强力量,完善监督考核措施。相关职能部门和单位应当根据各自职责,加强行业监管,统合协调,形成齐抓共管的大物业管理工作格局,共同推进小区物业管理工作。

()保障管理力量。各街道(乡镇)要综合考虑社区规模、人口数量等因素,落实物业专职管理人员机构,在社区现有人员的基础上按每个社区配备1-2名物业专(兼)职管理员,落实相应工作管理经费。

  ()加强督查考核。按照属地管理的原则,各街道(乡镇)要结合城市精细化管理工作建立小区物业管理工作考核机制,对小区物业管理实施常态化日常督查考核;吴兴区物业管理工作领导小组每季度组织对各街道(乡镇)小区物业管理工作进行专项督查考核,考核结果纳入年度综合考核内容。

()加强舆论宣传。充分利用电视、报纸、网络等载体,加强小区物业管理有关法规政策宣传,推选出一批管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业、优秀业主委员会和社区居(村)民委员会,发挥示范带头作用,增强全社会对物业管理的认识、理解,积极形成购买物业服务、参与小区物业管理的良好氛围。

本办法自发布之日起施行。


解读文件:关于《吴兴区人民政府关于加强小区物业管理工作的实施意见》的政策解读材料


附件:1.吴兴区物业管理工作领导小组成员名单

        2.吴兴区物业管理工作领导小组成员单位工作职责

   3.吴兴区街道(乡镇)物业管理工作年度考核标准



                      吴兴区人民政府办公室

                                2019823











附件1


吴兴区物业管理工作领导小组成员名单


 长:滕  

副组长:陶  峰(区府办)

沈忠明(区住建局)

            邹德明(区综合执法局)

    成  员:许剑辉(区委组织部)

            勇(区委宣传部)

             隽(区信访局)

             菲(区发改经信局)

            邵慧芳(区教育局)

            姚新芳(区民政局)

      陈诸胜(区司法局)

            俞勤仕(区财政局)  

             波(区住建局)

 斌(区文广旅体局)

沈元萍(区审计局)

             明(区综合执法局)

周志刚(区市场监管局)

 剑(区公安分局)

姚旭翔(区消防大队)

 宏(区自然资源和规划分局)

郑焦光(区生态环境分局)

 (高新区)

 (织里镇)

高建强(八里店镇)

 (道场乡)

徐谢鸿(妙西镇)

陈子龙(埭溪镇)

叶桢杰(东林镇)

丁永才(环渚街道)

 频(湖东街道)

 勇(月河街道)

虞志强(朝阳街道)

汤应东(爱山街道)

赵鹏杰(飞英街道)

屠征峰(龙泉街道)

领导小组下设办公室(设在区住建局),沈忠明任办公室主任,张波任办公室副主任。







附件2


吴兴区物业管理工作领导小组成员单位工作职责


委组织部:负责完善党建引领基层建设,全面加强党对业主委员会工作的领导。建立健全社区党组织领导下的社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,推荐符合条件的党员或社区居(村)民委员会成员按法定程序加入业主委员会。负责建立落实欠交物业服务费的机关事业单位党员干部和国有企业单位党员职工的函告机制。

区委宣传部:负责加强小区物业管理新闻宣传工作,指导宣传小区物业管理中出现的正反面典型,推进形成"购买物业服务"的良好社会氛围。

区信访局:负责关于小区物业管理的投诉上访和接待工作,指导、协调街道(乡镇)、职能部门处理小区物业纠纷问题。

区发改经信局:负责物业服务收费价格监管,依法查处物业服务企业擅自提高收费标准以及违规收费等行为。推进公共信用信息平台建设,牵头社会信用管理,并根据认定推送的相关信息,记入个人信用档案。

区教育局:负责对中小学生进行个人诚信、文明生活等教育宣传。

区民政局:负责社区配套用房的监督使用,定期监督检查社区配套用房的使用情况,对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。负责对社区居(村)民委员会等基层群众性自治组织的指导监督。

区司法局:负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训

区财政局:负责财政资金保障,做好老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理、政策性奖励资金的预算、安排、审核等工作。

区住建局(人防办):负责对全区物业服务行业的指导和监督管理,组织物业服务行业重大问题的调研及制定相关配套政策;负责区物业管理工作领导小组办公室的日常工作,组织实施辖区内物业管理工作的检查考核。负责小区民防设施的建设使用及维护进行监督管理。

区文广旅体局:负责对小区内群众性体育设施管理维护的监督,指导组织开展小区群众性体育活动。

区审计局:负责对小区业主委员会或社区居民委员会管理、使小区公共收益资金的审计指导。

区综合执法局:负责小区综合执法工作的指导和监督管理,推进落实执法进小区。负责查处小区侵占公共绿地、乱搭建、乱停车、高空抛物、违法装修、油烟废气、违反养犬规范、噪声超标等违规违法行为。

  区市场监管局:负责小区商业经营活动监督检查,依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违规违法行为;负责小区电梯使用安全监督管理,对涉及小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监督管理,负责查处电梯使用违规违法行为,组织电梯安全事故调查处理。

区公安分局:指导落实小区各项治安管理措施,负责查处小区内违反治安、技防、群租、燃放烟花爆竹等违规违法行为。

区消防大队:指导落实小区各项消防安全管理措施,指导辖区乡镇(街道)消防安全工作站加强小区消防安全管理。

区自然资源与规划分局:负责对社区用房、物业管理用房、垃圾清运设施以及幼儿园、农贸市场、公厕等配套设施依法办理不动产登记、负责社区用房、物业管理用房、垃圾清运设施以及幼儿园、农贸市场、公厕等配套建设的规划管理和规划核实等工作。

区生态环境分局:负责小区油烟、噪声污染的检测工作。

街道(乡镇):具体负责本辖区的小区物业日常管理工作,组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作,指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;负责协调社区(村)管理与小区物业管理之间的关系,建立小区物业矛盾调处机制,处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务中的矛盾纠纷;负责物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务小区的日常管理工作。

社区居(村)民委员会:负责社区内小区物业日常管理工作,指导监督业主大会的召开和规范运作。协助处理业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷;未成立业主委员会的代行业主委员会职责。

附件3

吴兴区街道(乡镇)物业管理工作年度考核标准



考核

项目

考核内容

评分标准

1



组织

领导



街道(乡镇)把小区物业管理工作列入重要议事日程,党政联席会议专题研究小区物业管理工作,建立小区物业管理具体方案,研究制定小区物业管理工作相关政策措施,部署重要活动,统筹协调重大问题



5



每年度未召开党政联席会议专题研究小区物业管理工作的,2分。



未研究制定小区物业管理具体方案,部署重要活动,统筹协调重大问题,2分。



未建立小区物业管理领导小组及办公室的,1分。



2


考核

机制


小区物业管理工作纳入街道(乡镇)对社区(村)年度综合考核内容。并根据《吴兴区物业服务企业监督考核办法》要求,每月对属地物业服务项目进行考核,并将考核结果在规定时间内上报


15


未把小区物业管理纳入对社区(村)年度综合考核内容的,5分。




未在规定时间内对物业服务项目进行考核并上报,每月扣1分,连续三次扣5分,连续五次以上扣10分。


3


管理

力量


综合考虑社区规模、人口数量等因素,落实街道(乡镇)物业专职管理人员机构,在社区现有人员的基础上按每个社区配备1-2物业专(兼)职管理员,人员落实,经费保障,社区日常物业管理工作运转正常


8


发现未落实物业专职管理人员机构并造成物业管理工作运转不正常的,扣完3分。



每发现一个社区未落实1-2名物业专(兼)职管理员并造成物业管理工作运转不正常的,扣1分,直至扣完5



4



指导

成立

业主

委员会



街道(乡镇)、社区(村)指导成立业主委员会和召开业主大会,指导监督业主大会、业主委员会印章管理和财务管理。业主委员会履职正常,未发现因业主委员会不履职、滥履职引起不稳定上访、投诉事件的



8



每发现一个小区业主委员会成立工作不规范的,扣1分,直至扣完2分。



每发现一个业主委员会印章或财务不按本实施意见的规定进行管理的,扣1分,直至扣完2分。



发现业主委员会不履职、滥履职引起10人及以上到区政府、市级部门及以上上访的,每次扣2分,直至扣完4分。



5

物业

服务费交纳率

小区物业服务费交纳率达标(2000年之前交付的小区不低于70%2000-2010年之间交付的小区不低于80%2010年之后交付的小区不低于90%

20

2000年之前交付的小区物业服务费交纳率低于70%2000-2010年交付的小区物业服务费交纳率低于80%2010年之后(不含2000年)交付的小区物业服务费交纳率低于90%,每发现一个小区物业服务费交纳率每低于10%,扣0.5分,直至扣完。



6

物业

专项

维修

资金

续筹

街道(乡镇)、社区(村)要指导制定物业专项维修资金续筹方案,续筹正常有序,未发现因续筹不到位导致物业维修不能正常开展的情况

5

每发现一个小区物业专项维修资金续筹工作不能正常开展导致未能正常开展维修的,扣1分,直至扣完。



7


物业

管理

覆盖率


物业管理覆盖率100%,物业服务企业选聘、退出有序


8


小区物业管理覆盖率不足100%的,每降1个百分点扣0.5分,直至扣完4分。



发现一起因小区的物业服务企业选聘、退出工作混乱而引起10人及以上到区政府、市级部门及以上上访的,扣完4



8

物业纠

纷处理

机制

建立物业管理纠纷投诉调解处理机制,运行有效

16

未建立物业管理纠纷投诉处理机制的,扣4分;物业管理纠纷投诉调解处理机制不健全,因未合理调解处理,每发现一起越级投诉的,扣1分,直至扣完



9

业主

满意率

业主满意率90%以上

10

抽查调查不同类型5个小区(每个小区5%的常住业主)业主满意率90%以上,每降1个百分点扣0.2分,直至扣完



10

物业管理实绩

认真贯彻落实市、区政府关于小区物业管理工作的部署要求,取得创新性成效

5

小区物业管理工作成效得到国家部委办及以上以书面文件形式全国推广,或得到省部级表彰或中央媒体宣传的,得5分;得到省级部门或市政府表彰的,得4分;得到省级新闻媒体宣传的或在省级会议上交流发言的,得4分;在《湖州日报》、湖州电视台新闻频道宣传的或市级会议上交流发言的,得3分;在市级其他媒体宣传的或市级会议上书面材料交流的,得3分。在《吴兴新闻》、吴兴电视台新闻频道宣传的或区级会议上交流发言的,得2分;在区级其他媒体宣传的或区级会议上书面材料交流的,得1













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