关于《吴兴区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的政策解读材料

 

    一、出台背景和依据

2025年12月湖州市争取到全国生态文明典范城市自然资源综合改革区。《自然资源部办公室厅、国家林业和草原局办公室关于支持湖州深化自然领域综合改革若干措施的函》（自然资办函【2025】2932号）支持湖州全域开展农村集体经营性建设用地入市改革，吴兴区高度重视，积极响应试点工作。

为规范农村集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，激活农村土地要素，构建城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规及其他农村集体经营性建设用地入市相关规定，结合我区实际，湖州市自然资源和规划局吴兴分局牵头开展《吴兴区农村集体经营性建设用地入市管理办法》起草工作，（以下简称《管理办法》）。

二、内容介绍

《管理办法》共四十四条，主要内容注重与国家、省、市有关法律法规的衔接，在此基础上，还明确了入市范围、入市主体、入市条件、程序，并对收益管理、相关法律责任作出了规定。

三、主要内容解答

1、什么是农村集体经营性建设用地、什么是入市

农村集体经营性建设用地：是指在国土空间规划中确定为工业、商业等经营性用途，且已办理土地所有权登记的集体经营性建设用地。

农村集体经营性建设用地入市：农民集体以土地所有者身份通过公开方式，依法将农村集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

2、哪些土地可入市，可作何用途

入市要求：对依法完成权属登记、符合国土空间规划和用途管制规则的工业、商业等经营性用途的农村集体建设用地，方可纳入入市交易范围。

入市用途：入市土地可用于工业、商业、建设保障性租赁住房以及养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育、采矿用地等项目，但不得用于建设商品住房。

3、入市主体、实施主体是谁

入市主体：农村集体经营性建设用地入市主体是享有集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会依法代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

实施主体：属村集体经济组织或村内两个以上农民集体所有的，授权村股份经济合作社作为入市实施主体；农村集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，可由乡镇资产经营公司等乡镇全资下属公司作为入市实施主体。

4、入市有哪些方式，最高年限是多少

入市方式：农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。

最高年限：农村集体经营性建设用地出让的最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，农村集体经营性建设用地租赁的最高年限不超过20年。

5、入市地块应当满足哪些要求

产权清晰、权属无争议，无任何其他权利障碍；地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕；具备通水、通电、通路、土地平整等基本开发建设条件；符合国民经济和社会发展规划，符合产业政策、环保等要求方可入市。

6、入市地块如何确定起始价

入市地价按照已公布的集体建设用地基准地价，经有资质的评估机构评估，地价评估报告须报相关管理部门备案。集体经济组织可依据评估价格合理确定起始价，起始价最低不得低于评估价的80%，且不得低于宗地所在区域集体建设用地基准地价。结合地块前期基础设施配套投入及区位差异，起始价可在土地评估价基础上，统筹乡镇、村提价申请综合确定，具体由乡镇、村结合实际依规确定。

7、哪些事项需要民主决策

入市主体应编制入市方案，入市方案需经本集体经济组织民主决策确定后形成入市决议。入市方案应包括农村集体经营性建设用地所有权人、地块名称、土地位置、四址、面积、用途、规划条件、产业准入、生态环境保护、文物保护要求；明确入市有偿使用方式、使用年限、交易形式、起始价，地价款支付方式及期限；确定入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时农村集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等。

8、入市地块如何交易

农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁纳入集体经营性建设用地使用权交易系统，统一管理，公开发布信息，实行公开交易。出让、租赁交易完成后，由出让人与竞得人签订《吴兴区农村集体经营性建设用地成交确认书》。

9、什么是农村集体经营性建设用地土地增值收益

是指农村集体经营性建设用地入市环节的入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

10、土地增值收益调节金如何征收

土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴区财政，由区财政部门统筹安排使用，实行收支两条线管理。入市土地属于工业用途的，调节金按土地增值收益的20%计提；入市土地属于商业等经营性用途及其他用途的，调节金按土地增值收益的25%计提。

四、实施时间

本办法自2026年5月23日起施行。期间，法律法规及上级文件等另有规定的，从其规定。

五、解读机关

解读机关：湖州市自然资源和规划局吴兴分局

解读人：徐女士

联系方式：0572-2536857

 

湖州市自然资源和规划局吴兴分局

                      2026年4月24日