高新区管委会，各乡镇人民政府、街道办事处，区府各部门，区直各单位：

　　《吴兴区深化"标准房"制度改革加快小微企业园高质量发展实施办法》已经区政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。　　

吴兴区人民政府办公室

2019年9月5日

吴兴区深化"标准房"制度改革加快小微企业园

高质量发展的实施办法

为贯彻落实《中共浙江省委办公厅浙江省人民政府办公厅关于加快小微企业园高质量发展的实施意见》（浙委办发〔2018〕59号）、《浙江省小微企业园绩效评价试行办法》（浙中小企业办〔2018〕18号）等文件精神，深化小微企业园"标准房"制度改革，提升资源要素使用效率，优化小微企业创业创新环境，加快打造升级版小微企业园。特制定本实施办法。

一、总体要求

(一)指导思想

全面贯彻落实党的十九大精神，大力实施"生态吴兴、经济强区、科技新城、幸福家园"战略，以我区列入2019年浙江省小微企业园建设提升工作实施主体为契机，加快工业经济转型升级步伐，加快培育科技型、成长型中小微企业，着力为中小微企业提供良好的发展环境，打造"事前定标准、事中做监管、事后强履约、亩产论英雄"的新型管理模式，加快我区小微企业园高质量发展。

(二)基本原则

1.坚持问题导向。结合我区小微企业园建设管理工作，深化"标准房"制度改革，正视改革实践过程中出现的新问题、新矛盾和新难点，健全工作机制，完善政策举措，明确标准条件，优化小微企业创新创业环境。

2.坚持绩效评价。注重绩效优先，定性定量结合，开展小微企业园绩效评价和星级评定，突出亩均产值、亩均税收、企业培育和园区大脑等要素，提升小微企业园"亩产效益"水平，加快打造升级版小微企业园。

3.坚持履约机制。加强小微企业园及入园企业的履约监管，落实《国有建设用地使用权出让合同》和《三方监管协议》有关规定，切实发挥"标准房"制度履约机制和退出机制的约束力，推动改革创新取得实效。

二、适用对象

本实施办法适用于吴兴区范围内由政府统一规划，各类主体开发建设，集聚效应明显，产业定位明确，配套设施齐全，运营管理规范，生产生活服务健全，企业入园成本合理，为小微企业创业创新和成长壮大提供的生产经营场所，具有准公共属性的小微企业园及其入园小微企业。

三、实施办法

(一)事前定标准

1.明确园区规划布局。按照规模合理、适度超前的原则，结合全区产业布局，与产业发展规划、国土空间规划、主体功能区规划、环境功能区划等相衔接，合理布局和选址。重点发展高端装备制造、数字经济、节能环保、健康时尚等新兴产业和金属新材、现代纺织等传统优势产业，鼓励园区引进科技型、成长型小微企业入园集聚发展。

2.明确园区产业定位。园区有1个主导产业的，要求主导产业企业入园率达到70%以上；园区有2个主导产业的，要求主导产业企业入园率达到80%以上。以制造业为主的小微企业园建筑面积一般应在2万平方米以上、容积率达到1.5以上；以生产性服务业为主的小微企业园建筑面积一般应在1万平方米以上、容积率应达到2.0以上。园区行政办公及生活服务设施用地占比一般不超过7%，传统制造业园区和具有孵化功能的科技型园区经区小微企业园工作联席会议审议同意后可适当放宽。

3.明确入园对象及其规模。属地政府要牵头负责对拟入园企业进行联审把关，入园企业必须为注册地且税收体制结算在吴兴区的法人单位，严禁以自然人或者其他形式入园。入园小微企业原则上为规模（限额）以上企业，或承诺入园后两年内完成"小升规（下转上）"的优质中小微企业。

4.明确园区效益产出标准。以制造业为主的小微企业园的入园项目（企业）原则上要求固定资产投资强度达到300万元/亩（含房产价值）以上且生产型设备投资达到500万元以上、亩均产值达到400万元/亩以上、亩均税收达到30万元/亩以上（传统制造业亩均税收达到15万元/亩以上）。以生产性服务业为主的小微企业园的入园企业原则上要求亩均税收达到30万元/亩以上。

5.明确园区环保安全标准。入园企业必须保证污染排放符合国家环境保护相关规定，采用的设备、生产工艺、技术要达到国内同行业先进水平，环保、治安、消防、安全生产等不符合要求的企业一律不予批准入园。原则上入园企业万元工业增加值能耗不得高于0.516吨标准煤/万元（等价值），对列入区域能评负面清单的企业一律不予批准入园。

6.明确园区销售（租赁）管理。入园企业购得（租用）厂房后必须自用，未经批准不得转让（转租）。如因企业发展壮大需要外迁或经营不善需转让产权的，属地政府、开发投资主体享有优先回购权。如属地政府、开发投资主体放弃回购，出让方须经属地政府批准后方可转让，受让方应符合小微企业园入园相应标准。入园企业不得自行出租或转租厂房，配套设施与生产厂房不得分开转让。对同一小微企业园符合入园条件企业较多、房源供不应求的，通过公开摇号方式公开配置；已经认购定位但放弃的，其房源转为集中公开销售。开发投资主体公开销售小微企业园，要严格按照"一房一价"对外销售。

(二)事中做监管

1.上封出让地价。针对利用新增建设用地建小微企业园的土地出让采用"限地价、竞无偿移交厂房面积和配套用房面积"的方式，即在出让过程中，当土地竞价溢价率达到一定比例时（最高不超过50%），则竞无偿移交政府的小微企业园厂房和配套用房面积，移交面积多者得。移交政府的厂房和配套用房，产权归政府所有。

2.严控园区房价。本着"保本微利"和"降低小微企业用地成本"的原则，合理确定项目建筑成本以及销售价格。出售均价原则上控制在成本（含建筑、土地、财务及相关税费等）上浮20%以内。有特殊结构要求、定位高端的园区经区住建部门审核认定后，生产性用房平均售价上限允许适当放宽，但出售均价须控制在成本上浮30%以内。年租价格一般不高于销售价的10%。小微企业园开发投资主体需将销售定价方案报区住建部门备案，定价方案是否合规作为项目销售许可办理的重要依据。

3.下限自持面积。产权开发式的小微企业园（含存量用地开发建设的小微企业园），必须按规定合理配置物业管理用房。开发投资主体自持建筑面积比例不得少于总建筑面积的20%，且不可销售和转让，自持年限与土地使用权年限一致。

4.规定出让面积。小微企业园的建设房屋按照经区住建、消防、自然资源与规划部门共同审核批准的设计图纸施工，在公共部位明确、满足房屋独立使用的条件下，以制造业为主的园区可按自然层作为最小单元进行产权分割，分割面积原则上控制在500-5000平方米（单幢出售的以实际面积为准，若单幢面积超过5000平方米，则限定单个入园企业原则上最多只能购买一幢）。以生产性服务业为主的园区分割面积按照《国有建设用地使用权出让合同》有关约定执行。

5.实行销售报批。小微企业园开发建设过程中，未经区住建部门同意，开发投资主体在项目竣工验收前不得向市场销售或预售。开发建设过程中，预定登记必须面向经审批的建设方案确定的主导产业企业，建设方案未经审批一律不得面向社会预定登记。入园企业未签订《三方监管协议》的，区住建部门一律不准办理网签销售手续，区自然资源和规划部门一律不准办理不动产权登记手续。

6.加强市场监管。属地政府要牵头区级有关部门加强对小微企业园预售、销售、出租和转租等行为的监管巡查。区住建部门要会同有关部门对产权开发式小微企业园捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、怂恿客户签订"阴阳合同"、扰乱市场秩序等违法违规行为加大查处力度。区市场监管部门要加强价格监管，依法查处在小微企业园开发销售中的价格欺诈、哄抬房价等违规行为。

7.推行专业化运营管理模式。鼓励建立所有权与经营权相分离的经营管理模式，培育一批产权清晰、职责明确的专业小微企业园运营管理机构。开发投资主体要牵头负责组建园区运营管理机构或公开选聘综合性物业服务机构对园区实行统一管理，物业管理用房按照非住宅用房的规定标准予以配置。

8.建立保修金和物业专项维修资金制度。小微企业园开发投资主体必须在物业交付使用前一次性向区住建部门交纳保修金，作为物业保修期内保修费用的保证，保修金存储期限为8年。交纳标准按不带电梯的多层物业20元/M2，带电梯的多层、小高层、地下室（半地下室）等物业30元/M2，高层物业40元/M2执行。小微企业园必须设立物业专项维修资金，用于物业管理区域内保修期限满后，共有部位1000元以上、共有设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用。交纳标准按不带电梯的多层物业50元/M2，带电梯的多层、小高层、地下室（半地下室）等物业75元/M2，高层物业100元/M2执行。如遇国家政策变化，则作相应调整。

(三)事后强履约

1.加强履约保障。小微企业园开发投资主体必须与区自然资源和规划、区发改经信和属地政府签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确产业类别、投资强度、容积率、亩均产值、亩均税收等指标。加强土地供应后的履约监管，实施履约保证制度，对小微企业园开发建设要求、厂房销售（转让）管控、项目引进、产权分割等违约事项进行明确约定，并纳入合同管理。入园企业必须与开发投资主体（运营管理机构）和属地政府签订《三方监管协议》，对投资强度、亩均产值、亩均税收、履约退出等进行明确约定。《三方监管协议》是小微企业园购买（租赁）的前提条件和必须条件，由属地政府牵头负责对入园企业实行履约监管。

2.实行产权证分阶段管理制度。第一阶段为土地出让阶段，开发投资主体与区自然资源和规划、区发改经信和属地政府签订《国有建设用地使用权出让合同》，办理土地不动产权证（红线证），并注明复核验收期限（自土地成交之日起24个月）及达产复验的期限。第二阶段为复核验收阶段，项目竣工后，开发投资主体向区住建部门递交书面报告申请复核验收，区住建部门会同发改经信、自然资源和规划等部门进行竣工验收。项目验收合格的，开发投资主体申请办理土地房屋不动产权证（复核证），并注明达产复验的期限（自项目竣工之日起36个月，其中前24个月为培育期，后12个月为达产期）。开发投资主体分割转让给入园企业的，入园企业可办理土地房屋不动产权证（复核证），并注明达产复验的期限（自签订网签备案合同之日起36个月，其中前24个月为培育期，后12个月为达产期）。项目未通过复核验收的，由相关主管部门督促指导其限期整改。第三阶段为达产复验阶段，项目应在达产复验期限内申请复验验收，分别由区发改经信部门和属地政府牵头负责对开发投资主体和入园企业的亩均产值、亩均税收、能耗标准、环保标准等指标进行达产复验（其中税收总额以企业连续12个月的税收累计数计算）。通过复验的，方可换发土地房屋不动产权证（正式证）。项目（企业）未通过复验的，由相关主管部门督促指导其限期整改。

3.加强履约监管。根据入园企业与园区投资主体（运营管理机构）和属地政府签订的《三方监管协议》，由属地政府牵头负责对协议约定事项进行履约跟踪管理。若亩产效益等指标未达到事先承诺要求的，属地政府要责令入园企业限期整改，原则上可延期一年，但入园企业必须按《三方监管协议》约定的亩均税收补足差额部分（入园企业按每1000平方米折算成1亩计算用地面积）。若入园企业未按时整改或整改不到位的，以及延期后仍未达到协议约定的产出标准，原则上由属地政府牵头协商清退该企业，属地政府享有优先回购（租）权，并将企业（项目）业主和实际控股人失信行为上报征信部门。开发投资主体自持部分的履约监管按照《国有建设用地使用权出让合同》有关规定执行。

(四)"亩产论英雄"

1.实行园区绩效评价。小微企业园的绩效评价实行全覆盖，经区、市、省三级审核确认的小微企业园全部纳入绩效评价范围。按照生产制造类、生产性服务类等不同类型的小微企业园实施绩效评价，主要依据亩均税收、亩均产出、企业培育、高端要素集聚和其他绩效指标等实行分类评价。绩效评价结果根据得分从高到低分成A、B、C、D四挡，其中A档不高于20%、D档比例不低于5%。新建成的小微企业园可给不超过三年的过渡期。

2.开展园区星级评定。小微企业园星级评定实行申报制，绩效评价C档以上的小微企业园可开展星级评定，主要依据园区规模、入园企业、产业特色、运营管理、配套设施、园区服务和园区数字化等方面。一至三星级由区、市小微企业园联席会议办公室组织评定，四星和五星级经区、市两级推荐，由省小微企业园联席会议办公室组织评定。优先推荐符合条件的五星级小微企业园申报国家级小型微型企业创业创新示范基地、国家级中小企业公共服务示范平台、国家级科技企业孵化器等国家级平台。

3.加大财政扶持力度。加大对小微企业园的财政扶持，对依法批准的小微企业园建设项目，取得不动产证后，三层及以上的建筑面积，经向上申报、审核，给予150元（市100元、区50元）/平方米的补助，最高限额300万元。对入园后首次实现"小升规"的工业企业，一次性奖励5万元。同时新入规模库工业企业在库期间，以入规模库上一年实缴税金（增值税、企业所得税合计，下同）为基数，对新增实缴税金区得部分，连续五年分别给予90%、80%、70%、60%和50%的补助，鼓励企业做大做强。

四、保障措施

(一)加强组织领导。根据区小微企业园建设管理领导小组工作机制，健全完善区小微企业园工作联席会议制度。结合"产业质效突破行动"，定期召开联席工作会议，研究解决小微企业园建设管理问题。区发改经信、财政、住建、应急管理、自然资源和规划等部门要按照职能分工，加强协作、合力推进。

(二)完善政策保障。建立财政保障体系，以我区列入2019年浙江省小微企业园建设提升工作实施主体为契机，设立小微企业园专项资金，主要用于小微企业园运营管理提升、入园企业培育发展、园区数字化建设和园区项目建设等方面，给予投资主体、运营机构及其入园企业一定的财政扶持（办法另行制定）。

(三)强化督查考核。强化督查考核激励机制，对高新区、各乡镇街道小微企业园建设管理完成情况实行"月度通报、季度晾晒"。每季度联合区委区政府督查室开展工作推进情况督查，督查结果纳入区对乡镇月度考核和年度综合考核，助推小微企业园高质量发展。

本实施办法自发文之日起生效。区政府已公布的有关政策内容与本实施办法不一致的，以本实施办法为准。本实施办法在实施过程中，遇到国家、省、市出台新的规定，按新规定执行。

附件：1.吴兴区小微企业园工作联席会议组成人员名单

          2.联席会议成员单位工作职责

          3.三方监管协议(样本)

          4."标准房"制度改革实施办法流程图

          5.国有建设用地使用权出让合同（小微企业园版）（略）

附件1

吴兴区小微企业园工作联席会议组成人员名单

召 集 人：潘永锋

副召集人：杨元江（区发改经信局）

          黄大春（区府办）

成    员：倪海潮（区发改经信局）

陶  静（区发改经信局）

苏  娟（区科技局）

俞勤仕（区财政局）

唐晓华（区人力社保局）

张  波（区住建局）

陈玉娟（区商务局）

朱华斌（区应急管理局）

章斌斌（区市场监管局）

李凌峰（区统计局）

马  翔（区消防大队）

徐  峰（区自然资源和规划分局）

虞  璟（区自然资源和规划分局）

吴伟中（区生态环境分局）

联席会议下设办公室（设在区发改经信局），倪海潮兼任办公室主任。

附件2

联席会议成员单位工作职责

区发改经信局：牵头负责深化小微企业园"标准房"制度改革；加快推进小微企业园项目建设及"园区大脑"建设；开展小微企业园绩效评价，指导小微企业园星级评定申报。

区科技局：负责指导小微企业园引进、培育科技型、成长型小微企业；指导入园小微企业发明专利申报、高新技术企业申报；指导有条件的小微企业园创建省级产业创新服务综合体、国家级科技企业孵化器等。

区财政局：负责小微企业园专项资金的预算安排、分配方案审核、资金下达拨付、监督管理，配合做好绩效评估、审计和检查工作。

区人力社保局：负责指导并协助入园企业做好员工招聘、社保缴纳等。

区住建局：负责小微企业园市场定价、对外销售的监督管理；指导并督促园区建立保修金和物业专项维修资金制度。

区商务局：负责指导并协助小微企业园新项目招引；指导生产性服务业园区电子商务产业发展和行业管理工作。

区应急管理局：负责小微企业园应急管理工作，统筹协调园区应对安全生产类、自然灾害类等突发事件和综合防灾、减灾、救灾工作；负责园区安全生产综合监督管理。

区市场监管局：负责小微企业园市场销售价格的监督管理，依法查处在园区开发、销售过程中的价格欺诈、哄抬房价等违规行为。

区统计局：负责指导小微企业园及入园企业固定资产投资项目入库、入园企业上规升级；协助做好园区绩效评价相关工作。

区消防大队：负责小微企业园消防安全监督管理。

区自然资源和规划分局：负责小微企业园规划布局、土地节约集约利用、土地要素保障；负责产权证分阶段管理制度实施。

区生态环境分局：负责小微企业园及入园企业环保安全监督管理，指导入园企业的污染排放符合国家环境保护相关规定。

属地政府：负责小微企业园入驻企业（项目）准入审核和《三方监管协议》签订，明确产业类别、投资强度、亩均产值、亩均税收等要素；牵头负责小微企业园预售、销售、出租和转租等行为的监管巡查；牵头负责入驻企业（项目）履约跟踪管理。

附件3

小微企业园入驻管理监管协议

甲方（开发单位）：

乙方（入驻企业）：

丙方（属地政府）：

根据《湖州市加强小微企业园区建设管理的十条意见》（湖小微园发〔2017〕1号）、《吴兴区加强小微企业园区建设管理十条意见》（吴政办发〔2018〕8号）和《关于深化"标准房"制度改革 加快小微企业园高质量发展的实施办法》（吴政办发〔2019〕****号）文件要求，为进一步优化小微企业发展环境，规范园区标准化管理，本着自愿、诚实守信和节约集约利用土地的原则，经甲、乙、丙三方协商，就小微企业园区入驻管理达成如下协议：

一、三方职责

(一)甲方职责

1.建设小微企业园区须严格按照设计方案要求实施工程建设，确保工程质量。

2.建设小微企业园区须配套建设供热、供气、交通、物流、研发等基础设施和一定比例的职工宿舍、食堂、办公场所等生产生活服务设施。

3.引进企业必须是成长型、科技型企业，与主导产业相关联的其他企业或项目入驻，以及符合小微企业园区产业导向的企业或项目入驻。

4.在销售或出租厂房时应在合同中与乙方明确约定，不得再出租或转租厂房。

5.开发建设过程中，预定登记必须面向经审批的建设方案确定的主导产业企业，建设方案未经审批一律不得面向社会预定登记。

6.未经区住建部门批准同意，在项目竣工验收前不得向市场销售或预售。

7.必须组建物业管理单位或公开选聘物业服务企业对园区实行统一管理，物业管理用房按照非住宅用房的规定标准予以配置。

8.必须将销售定价方案报区住建部门备案，定价方案是否合规作为项目销售许可办理的重要依据。

(二)乙方职责

1.入驻园区企业必须是在吴兴区依法注册的企业法人，合法经营、依法纳税。

2.入驻园区企业原则上要求为规模（限额）以上企业，或承诺入园后个月内完成"小升规（下转上）"的优质小微企业。

3.入驻园区企业固定资产投资强度须达到万元/亩以上（含房产价值）。

4.入驻园区企业产值必须达到万元/亩以上、税收必须达到万元/亩以上。

5.入驻园区企业必须保证在生产经营中污染排放符合国家环境保护相关规定，采用的设备、生产工艺、技术要达到国内同行业先进水平；环保、治安、消防、安全生产必须达标。

6.入驻园区企业必须做好节能降耗工作，确保其万元工业增加值能耗不得高于全区"十三五"末预计值（0.516吨标准煤/万元，等价值）。

7.入驻园区企业购得（租用）厂房后必须自用，未经属地政府批准不得转让（转租）。如因企业发展壮大需要外迁或经营不善需转让产权的，属地政府、投资主体按原合同出让价享有优先回购权。

(三)丙方职责

1.负责与小微企业园开发投资主体等签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确产业类别、投资强度、容积率、亩均产值、亩均税收等指标。

2.加强土地供应后的履约监管，实施履约保证制度，对小微企业园开发建设要求、厂房销售（转让）管控、项目引进、产权分割等违约事项进行明确约定，并纳入合同管理。

3.推进小微企业园区项目建设，对小微企业园的规划布局、产业定位进行跟踪管理，督促开发投资主体履行合同约定的有关内容执行。

4.牵头负责对拟入园企业进行联审把关，原则上要求为规模（限额）以上企业，或承诺入园后个月内完成"小升规（下转上）"的优质小微企业。

5.负责牵头区级有关部门加强对小微企业园预售、销售、出租和转租等行为的监管巡查。

二、违约条款

1.甲方如存在捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、怂恿客户签订"阴阳合同"、扰乱市场秩序等违法违规行为，一经发现，由属地政府牵头（会同）区级有关部门依法依规进行查处。

2.甲方如在开发、销售中如存在价格欺诈、哄抬房价等违规行为，属地政府将协同区发改（物价）、市场监管等相部门依法严肃查处，并承担相应违约责任，同时向丙方支付相当于宗地出让价款一定比例的违约金。

3.甲方在规定的期限内未通过复核验收的，须按照区级有关部门审核意见进行整改。在规定的期限内未通过达产复验的，须按照《国有建设用地使用权出让合同》有关约定执行。

4.乙方在规定的期限内未通过复核验收的，须按照区级有关部门审核意见进行整改。在规定的期限内未通过达产复验的，经属地政府同意，原则上可延期一年，但必须按本协议约定的亩均税收补缴差额部分（入园企业按每1000平方米折算成1亩计算用地面积）。

5.乙方未按时整改或整改不到位的，以及延期后仍未达到协议约定的产出标准，由属地政府牵头协商清退该企业，属地政府享有优先回购（租）权，并将企业（项目）业主和实际控股人失信行为记入信用档案。

三、其他事项

1.本协议是小微企业园购买（租赁）的前提条件和必须条件。入园企业未签订《三方监管协议》的，区住建部门一律不准办理网签销售手续，区自然资源和规划部门一律不准办理不动产权登记手续。

2.本协议有关建设项目的开工、竣工、投产初始运行等事宜由属地政府牵头，区级有关部门配合进行履行监管。

3.本协议共页、一式份（以中文书写为准），与土地出让合同、厂房购买（租赁）合同具有同等法律效力。

4.本协议同时为甲乙双方签订的《商品房买卖合同》的组成部分，为双方《商品房买卖合同》的附件。

5.因不可抗拒的因素，致使本协议无法履行的，可通过

解决。

甲方（盖章）：

法定代表人（授权代理人）签字：

乙方（盖章）：

法定代表人（授权代理人）签字：

丙方（盖章）：

法定代表人（授权代理人）签字：

年   月   日